Lors de la signature d’une promesse ou d’un compromis de vente, certaines clauses passent parfois inaperçues. Pourtant, elles peuvent avoir des conséquences importantes sur le déroulement de la transaction.
C’est notamment le cas de la clause de substitution.
Souvent méconnue du grand public, elle permet à l’acquéreur initial de laisser sa place à une autre personne au moment de la signature définitive chez le notaire.
Mais comment fonctionne-t-elle exactement ? Est-elle risquée pour le vendeur ? Dans quels cas est-elle utilisée ?
Qu’est-ce qu’une clause de substitution ?
La clause de substitution permet à l’acquéreur désigné dans la promesse ou le compromis de vente de se faire remplacer par un tiers lors de la réalisation définitive de la vente.
Concrètement, une personne signe un compromis d’achat en son nom, puis décide ultérieurement que l’acquisition sera finalement réalisée par :
une SCI ;
une société commerciale ;
son conjoint ;
un membre de sa famille ;
ou toute autre personne prévue par la clause.
Sans cette clause, le changement d’acquéreur nécessiterait généralement l’accord du vendeur et la rédaction d’actes complémentaires.
Pourquoi utiliser une clause de substitution ?
Plusieurs situations peuvent justifier son utilisation.
Acheter via une SCI en cours de création
C’est le cas le plus fréquent.
Un acquéreur souhaite acheter un bien immobilier mais sa SCI n’est pas encore créée au moment de la signature du compromis.
Afin de ne pas retarder la transaction, il signe personnellement puis se substitue ensuite sa SCI une fois celle-ci constituée.
Affiner sa stratégie patrimoniale
Certaines personnes signent rapidement afin de sécuriser une opportunité puis déterminent ensuite le véhicule juridique le plus adapté :
achat en nom propre ;
SCI familiale ;
société d’exploitation ;
détention à plusieurs associés.
Organiser un achat à plusieurs
Dans certains cas, l’acquéreur initial signe seul puis se substitue ultérieurement à plusieurs personnes qui deviendront propriétaires ensemble.
Le vendeur prend-il un risque ?
En pratique, le risque est limité lorsque la clause est correctement rédigée.
Toutefois, le vendeur doit rester vigilant sur plusieurs points.
Qui est responsable ?
La plupart des clauses prévoient que l’acquéreur initial reste solidairement engagé même après la substitution.
Autrement dit, si la personne substituée ne respecte pas ses engagements, le vendeur peut généralement se retourner contre l’acquéreur d’origine.
Cette protection est essentielle.
Les conditions de financement
Lorsque le compromis comporte une condition suspensive d’obtention de prêt, la situation doit être examinée avec attention.
Les capacités financières de la personne substituée peuvent être différentes de celles de l’acquéreur initial.
Le notaire veille généralement à sécuriser ce point dans la rédaction de l’acte.
La clause est-elle automatique ?
Non.
Elle doit être expressément prévue dans la promesse ou le compromis de vente.
En l’absence de clause de substitution, l’acquéreur ne peut pas librement remplacer son identité par celle d’un tiers.
L’accord du vendeur sera alors nécessaire.
Peut-on se substituer à n’importe qui ?
Pas toujours.
La rédaction de la clause peut prévoir :
une substitution libre ;
une substitution limitée à certaines personnes ;
une substitution au profit d’une société détenue par l’acquéreur ;
une substitution nécessitant certaines formalités.
Chaque acte doit donc être analysé au cas par cas.
Ce qu’il faut retenir
La clause de substitution est un mécanisme juridique parfaitement légal et très utilisé en pratique.
Elle offre de la souplesse à l’acquéreur tout en permettant au vendeur de conserver des garanties lorsque la clause est correctement rédigée.
Avant de signer une promesse de vente, il est important de comprendre la portée de chaque clause et de vérifier qu’elle correspond bien au projet envisagé.
Comme souvent en immobilier, quelques lignes dans un compromis peuvent avoir des conséquences importantes sur la suite de la transaction.